Покупка недвижимости в Черногории, процесс оформления.

Покупка недвижимости, особенно заграницей, - важное и ответственное занятие.
Что нужно знать и учесть при покупке недвижимости в Черногории:
 Система регистрации сделок с недвижимостью в Черногории  включает в себя единый кадастр и реестр прав собственности. Информация Кадастра позволяет установить, построен ли объект с учетом разрешений на строительство и в соответствии с ним и увидеть объект на плане кадастровой съемки. Всю информацию Вы можете  посмотреть самостоятельно или с помощью специалиста на официальном сайте www.nekretnine.co.me. В реестре  указаны  права собственности любого владельца недвижимости, а так же отображается  существует ли в отношении объекта какой-либо спор, залог или любые другие обременения. В Реестре также значится, существовали ли проблемы с уплатой коммунального взноса при строительстве, есть ли разрешение на строительство и пр. Все эти данные указываются в документе под названием ListNepokretnosti (свидетельство о собственности).

Этапы приобретения недвижимости:

1. Выбор объекта. Вы сообщаете нам о сових пожелания (район,город, расстояние от моря, общая площадь, кол-во комнат,бюджет и др.важных для Вас параметрах).  И мы подбираем для Вас соответствующие Вашим пожеланиям варианты и отправляем по электронной почте, консультируем по всем  вопросам. Мы встречам Вас в аэропорту, бронируем уютные апартаменты. Тут на месте,в Черногории, мы показываем Вам все понравившиеся объекты, расскажем о плюсах и минусах каждого района. Вы выбираете вариант, которй Вам больше всего понравится.
2. Проведение переговоров между покупателем и продавцом, выяснение всех деталей, условий и пожеланий сторон.
3. Оформление договора купли-продажи недвижимости. Договор купли - продажи  составляет нотариус. Нотариус  также заверяет иные документы, необходимые для успешного проведения сделки.   На прием к нотариусу необходимо записаться заранее. Подать документы нотариусу на проверку юридической чистоты желательно за 3 дня до сделки. На практике время с момента передачи нотариусу всех документов, касающихся сделки, до подписания договора сторонами и его нотариального заверения занимает от 2 до 5 дней.
Тарифы на виды нотариальных действий и услуги нотариуса установлены Законом.  Стоимость услуг нотариуса оценивается на основании следующих критериев (обычно составляет до 1000 евро):

• Ценность сделки
• Затраченное время
• Установленный тариф на нотариальное действие.

При совершении нотариального действия для иностранных граждан требуется присутствие переводчика. По желанию покупателя договор может быть письменно переведен на русский язык. (это нужно для перевода денег из России).
4. Передача депозита.  Сумма депозита определяется по договоренности, как правило, составляет  10% стоимости приобретаемой недвижимости. Передача депозита обычно производится в момент подписания договора либо до подписания договора, по договоренности сторон.
Рекомендуем оставлять депозит до момента подписания и заверения договора у независимого доверенного третьего лица  (у вашего агенту, адвоката или нотариуса).

5. Оплата полной суммы купли-продажи после подписания и заверения договора, в сроки, установленные сторонами по договору.  Обычно это месяц. Но также практикуются и длительные рассрочки.

6. После выполнения всех обязательств покупателя по договору  и оплаты полной суммы купли-продажи продавец выдает подтверждение – clausuluintabulandi (подтверждение о том,что исплачена вся сумма и собственность переходит на покупателя).   Clausulaintabulandi и договор купли-продажи являются основными документами, на основании которых осуществляется перерегистрация прав собственности в кадастре на нового владельца, без дальнейшего присутствия продавца.
 Установленный законом срок перерегистрации прав собственности составляет до 60 календарных дней.

7. Налог на покупку недвижимости. После регистрации договора у нотариуса один экземпляр договора купли-продажи направляется в налоговую инспекцию. На основании договора и руководствуясь рыночными ценами на недвижимость, эксперт налоговой инспекции дает налоговую оценку недвижимости.
 После оценки налоговая инспекция выносит решение об уплате единовременного налога на приобретение недвижимости в размере 3%. Налоговая инспекция действует параллельно и независимо от Кадастра. Это значит, что покупатель (кроме случаев, когда продавец является юридическим лицом, или если договором купли-продажи не предусмотрено иное) получит Решение об уплате налога на недвижимость прежде, чем выполнит свои обязательства по договору. Налог должен быть уплачен в назначенный срок (в течение 15 дней с момента получения Решения об уплате налога), иначе начисляются пени. При приобретении первичной недвижимости от компании-застройщика, которая является плательщиком НДС, налог 3% не платится. Обращаем ваше внимание на то, что иногда новая недвижимость построена физическим лицом, и в таком случае 3% налог оплачивается.

8. Документы о праве собственности.  После завершения процедуры перерегистрации прав собственности продавец и покупатель, либо доверенное лицо на основании нотариально заверенной доверенности, получают Решение о переводе прав собственности на нового владельца. Продавец и покупатель, либо доверенное лицо, должны поставить свои подписи в Кадастре, и таким образом подтвердить получение Решения о перерегистрации прав собственности. В течение 8-10 дней (время, которое дается для обжалования Решения и технической обработки документации) после получения Решения новый владелец недвижимости может получить выписку из кадастра о правах собственности, так называемый Лист Непокретности, что в переводе означает «Свидетельство о праве собственности», где покупатель уже будет внесен в качестве нового владельца.
Фактически покупатель становится владельцем недвижимости сразу после подписания договора и выполнения обязательств по нему, то есть оплаты в срок полной цены купли-продажи недвижимости. Юридически покупатель вступает  в права собственности сразу после регистрации его прав в кадастре.

9. Разрешение споров по договору.  Все споры, возникшие после подписания и заверения договора, решаются в соответствии с законодательством Черногории в судебном порядке.